In der Steuererklärung 2022 gilt:
Die Regeln für Abschreibungen (AfA Regelung) für Vermietung und Verpachtung besagen, dass man über die Nutzungsdauer hinweg jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben kann. Wurde das Gebäude vor 1925 gebaut, sind es 2,5 Prozent für gewöhnlich auf 40 Jahre.
Anhand eines Beispiels können Sie sehen, welche Steuerersparnisse da über die Jahre alleine durch
die Abschreibung zusammenkommen. Angenommen Frau Schmitt hat im Juli ein Haus für 500.000
Euro gekauft. Das Haus wurde 1950 gebaut. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass 330.000 Euro
für das Gebäude sind, 170.000 Euro für Grund und Boden. Frau Schmitt hat 20.000 Euro für die
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar) gezahlt. Diese kann Sie auch mit in die
Abschreibung aufnehmen. Nun kann sie jährlich 2 Prozent von 350.000 Euro absetzen. Das
Herstellungsjahr wird hierbei anteilig mit einberechnet. Hat Frau Schmitt das Haus also im Juli
gekauft, kann Sie die Abschreibung im Anschaffungsjahr nur für das halbe Jahr nutzen.
350.000 Euro x 3 Prozent = 10.500 Euro Abschreibung jährlich, im ersten Jahr 5.250 Euro.
Die Hälfte hiervon wird für das Anschaffungsjahr berechnet, da Frau Schmitt im Juli das Haus
gekauft hat. Klar ersichtlich kommt hier im Laufe der Jahre einiges zusammen. Bei einer geerbten
Immobilie oder wenn Ihnen eine geschenkt wurde, übernehmen Sie den Stand der Abschreibung des
Vorbesitzers. Hat Ihr Partner Ihnen also sein Haus geschenkt, dass er seit 15 Jahren besitzt und
vermietet, können Sie das Haus noch weitere 35 Jahre abschreiben. Das Abschreibungsrecht wird so
gesehen an Sie übertragen.
Renovieren oder Sanieren Sie Ihre neu erworbene Immobilie, sodass die Nutzungsdauer und der
Wohnstandard des Gebäudes signifikant erhöht wird, zählt dies steuerrechtlich zu den
Herstellungsaufwendungen. Anders als die Erhaltungskosten einer Immobilie, werden die
Herstellungskosten über mehrere Jahre abgeschrieben. Erhaltungsaufwendungen können hingegen
sofort im selben Jahr abgesetzt werden, oder aber auch freiwillig in gleichen Beträgen auf zwei bis
fünf Jahre verteilt werden.
Modernisierungsmaßnahmen werden dann als Herstellungskosten bewertet, wenn Sie entweder
innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durchgeführt werden oder mehr als 15 Prozent
des Anschaffungspreises des Gebäudes abzüglich der Umsatzsteuer kosten. Der Preis für Grund und
Boden wird bei dieser Berechnung nicht mit einberechnet.
Es empfiehlt sich also in den ersten Jahren nach Anschaffung noch nicht allzu viel zu renovieren,
wenn Sie die Kosten gleich absetzen wollen.
Möchten Sie in eine Immobilie in Sanierungsgebieten oder in einem städtebaulichen
Entwicklungsgebiet investieren, ist die Abschreibung höher. Auch bei denkmalgeschützten
Immobilien, soweit die Denkmalbehörde dies akzeptiert, können Sie zusätzlich zum Preis der
Immobilie die Kosten für die Sanierung in den ersten acht Jahren mit neun Prozent abschreiben. Vom
neunten bis zum zwölften Jahr sind es sieben Prozent. Lohnenswert also vor allem für Steuerzahler,
die ein hohes Budget zur Verfügung haben und ein erhöhtes zu versteuerndes Einkommen. Die
Abschreibung können Sie auch nutzen, wenn Ihnen die Kosten für die Immobilie beispielsweise von
Verwandten gezahlt wurden, solange es über Ihren Namen läuft.
Seit August 2019 hat der Fiskus eine Sonderabschreibung ermöglicht, für alle, die neuen Wohnraum
schaffen. Diese ist vorläufig beschränkt gültig bis 2026. Es handelt sich hierbei um eine Reaktion des
Staates darauf, dass der vorhandene Wohnraum immer knapper wird. Der Staat möchte den Bau von
Immobilien zur Vermietung lohnenswerter gestalten, deswegen gilt für Vermieter von neuen
Mietwohnungen, dass sie in den ersten vier Jahren bis zu fünf Prozent mehr abschreiben können. Die
Abschreibungssumme auf die 50 Jahre hochgerechnet verändert sich nicht, ein Teil der Summe wird
jedoch vorgezogen. Die fünf Prozent Sonderabschreibung gibt es zu den gewöhnlichen zwei Prozent
für die Anschaffungs- und Herstellungskosten, sie sind aber begrenzt auf maximal 2.000 Euro pro
Quadratmeter.
Insgesamt können Sie also mit der Vermietung neuer Wohnungen bis zum vierten Jahr statt nur acht
Prozent, bis zu 28 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Die verbleibende
Abschreibungssumme wird nach Ablauf der vier Jahre auf die restlichen 46 Jahre verteilt.
Lohnenswert ist dies vor allem, wenn Sie aktuell ein höheres zu versteuerndes Einkommen haben, als
Sie es in vier Jahren haben werden. Für Arbeitnehmer, die kurz vor der Rente stehen, hat dieses
Sondermodell ein enormes Sparpotenzial.
Da die Abschreibungssumme sich ab dem fünften Jahr verringert, haben Sie bei gleichbleibenden
Einkommen eher einen Nachteil, da Sie bei geringerer Abschreibung auch weniger von Ihrem zu
versteuernden Einkommen abziehen können. Die Sonderabschreibung ist freiwillig wählbar, wenn
Sie sie nicht in Anspruch nehmen möchten, können Sie auch die ganz normale
Abschreibungsmethode mit zwei Prozent über die 50 Jahre wählen.
Die Sonderabschreibung ist für Vermieter in dem Jahr zum ersten Mal nutzbar, in dem die Wohnung
bezugsfertig ist. Vorher haben Sie als Vermieter keinen Anspruch auf diese. Da die neue Regelung
datiert nutzbar bis 2026 ist, kann ein Vermieter, dessen Wohnung erst 2024 bezugsfertig ist, die
Sonderabschreibung auch nur drei Jahre in Anspruch nehmen. Letztendlich also ab 2024, weil hier
der Wohnraum fertiggestellt wurde, bis zum Jahr 2026.
Für die Nutzung der Sonderabschreibung gibt es aber auch vom Gesetzgeber festgelegte
Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um diese in Anspruch nehmen zu können:
- Sie müssen tatsächlichen neuen Wohnraum schaffen. Ob Sie diesen nun selbst bauen oder
kaufen spielt keine Rolle. Alternativ zählt auch der Um- und Ausbau eines Hauses oder einer
Wohnung zur Schaffung von neuem Wohnraum, wenn Bereiche bewohnbar werden, die es
vorher nicht waren. Auch wer bisher gewerblich genutzte Räumlichkeiten zu Wohnraum
umbaut, hat Anspruch auf die Sonderabschreibung. Die Wohnfläche muss mindestens 23
Quadratmeter beinhalten und darf zuvor nicht bewohnt worden sein. Wer eine bereits
genutzte Wohnung kauft, hat keinen Anspruch auf diese Regelung. - Wer bauen will, muss den Bauantrag in dem Zeitraum zwischen dem 01. September 2018 und
dem 31. Dezember 2021 gestellt haben. Ansonsten entfällt die Möglichkeit zur
Sonderabschreibung. - Der neue Wohnraum muss ab dem Jahr der Fertigstellung mindestens 10 Jahre vermietet
werden. Vermieten Sie an Freunde und Verwandte ist es anzuraten, mindestens 66 Prozent
(ab 2021 50 Prozent) der ortsüblichen Miete zu verlangen. Ansonsten geht das Finanzamt von
einer (teilweise) unentgeltlichen Vermietung aus und Sie können in Ihrer Steuererklärung
nicht mehr alle Werbekosten geltend machen. Wer sich nicht an die 10 Jahre Vermietung hält,
für den kann es sehr teuer werden. Das Finanzamt streicht Ihnen bei Nichteinhaltung die
Steuerersparnis durch die Sonderabschreibung nachträglich wieder. Dann droht nicht nur eine
gewaltige Steuernachzahlung, sondern auch hohe weitere Kosten, weil der Fiskus ab dem 15.
Monat monatlich 0,5 Prozent Zinsen auf nicht sachgemäß gezahlte Steuern erhebt. - Auch bei den gesamten Baukosten gibt es ein Limit. Der Bau des Wohnraums darf nicht mehr
als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Liegen Sie mit den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten höher, können Sie die Sonderabschreibung nicht in Anspruch nehmen. - Wenn die Sonderabschreibung schon genehmigt und in Anspruch genommen wurde, gibt es
auch noch einige Regelungen, in welchen Fällen sie rückwirkend zurückgenommen werden
kann. - Nach Paragraf 7b EStG haben Sie rückwirkend kein Anrecht mehr auf die
Sonderabschreibung, wenn Sie in den ersten drei Jahren durch weitere Aufwendungen die
ursprünglichen Anschaffungskosten erhöhen auf über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Selbst in
die neu gebaute Wohnung einzuziehen, sie nur kurzfristig zu vermieten oder sie sogar ganz
leer stehen zu lassen, sorgt dafür, dass Ihnen die Sonderabschreibung nachträglich aberkannt
wird. Auch wenn Sie die Wohnung innerhalb von 10 Jahren wieder steuerfrei verkaufen,
können Sie die Sonderabschreibung auch rückwirkend nicht in Anspruch nehmen. Sie sollten
sich also im Voraus überlegen, ob es für Sie sinnvoll ist, diese Möglichkeit der
Sonderabschreibung zu nutzen, denn es sind einige gesetzliche Gegebenheiten erforderlich.
Wenn Sie sich für die Sonderabschreibung entscheiden, sollten Sie darauf achten, die Wohnung nicht
zu teuer zu kaufen oder zu bauen und sicherstellen, dass Sie sie mindestens 10 Jahre lang gut
vermieten können.
Die oben aufgeführten Kosten fallen zum Großteil unter die abschreibbaren Herstellungskosten.
Werbungskosten einer Immobilie lassen sich sofort im selben Steuerjahr absetzen. Unter diese fallen
sogenannte Erhaltungsaufwendungen, wie notwendige Renovierungen oder auch Sanierungen, die
weniger als 15 Prozent des Anschaffungspreises betragen.