In der Steuererklärung 2022 gilt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
In den ersten Jahren steckt in der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie sehr viel Potenzial, um effektiv die Steuerlast zu reduzieren. Einkünfte und Aufwendungen, die aus einer Vermietung oder Verpachtung einhergehen, sind jedoch teilweise an komplexe Voraussetzungen gekoppelt.
Besonders wichtig ist es bei anfänglichen Verlusten der Immobilie dem Finanzamt trotzdem immer glaubhaft machen zu können, dass eine Gewinnabsicht hinter der Vermietung steckt. Ansonsten kann es passieren, dass Finanzbeamte diese als Liebhaberei einstufen. Steuerliche Ersparnisse sind dann nicht mehr möglich.
Vermieten oder Verpachten Sie Immobilien müssen Sie die Anlage V Ihrer Steuererklärung beifügen.
In dieser haben Sie die Möglichkeit umfangreich Ihre Einkünfte und Ausgaben einzutragen.
Genauigkeit zahlt sich hier aus und erspart Ihnen Rückfragen vom zuständigen Finanzamt.
Es müssen auch unregelmäßige Einnahmen durch die Vermietung von Ferienwohnungen, wie zum
Beispiel über Airbnb oder sonstige Anbieter angegeben werden. Bis zu 520 Euro können Sie im Jahr
steuerfrei durch Mieteinnahmen verdienen. Hierbei handelt es sich aber nicht um einen Freibetrag,
viel eher um eine Freigrenze. Haben Sie Mieteinnahmen von beispielsweise 600 Euro im Jahr,
müssen Sie trotz der Freigrenze den gesamten Betrag versteuern.
Mieteinnahmen werden nach dem Zu- und Abflussprinzip behandelt. Das bedeutet, ein Vermieter
muss nur die Mieteinnahmen versteuern, die tatsächlich gezahlt werden. Hat ein Mieter aktuell
zeitweise finanzielle Schwierigkeiten und der Vermieter setzt die Miete aus oder minimiert sie, muss
er nur die Einnahmen versteuern, die er überwiesen bekommt. Er kann bei zeitlich begrenzter
Mietminderung aber trotzdem die vollen Werbekosten geltend machen.
Ein Immobilienerwerb lohnt sich vor allem bei einem hohen zu versteuernden Einkommen. Sie
müssen zwar die Einkünfte durch die Miete versteuern, können aber auch so gut wie sämtliche
Kosten Ihrer Immobilie in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Verursacht Ihre
Immobilie also einen Verlust, wie es in den meisten Fällen gerade in den ersten Jahren der Fall ist,
können Sie den Verlust von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Das Finanzamt kann aber
misstrauisch werden, wenn Sie über viele Jahre hinweg nur Verluste mit Ihrer Immobilie einfahren.
Im Zweifelsfall wird davon ausgegangen, dass Sie die Immobilie eher aus persönlichen, als aus
wirtschaftlich gewinnbringenden Gründen haben. Das kann bedeuten, dass Sie eine Prognose über
mindestens 30 Jahre erstellen müssen, wie Sie planen am Ende doch profitabel Gewinn mit der
Immobilie zu machen.
Die Kosten für das Gebäude können über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden. Jedoch nur für das
Gebäude, nicht aber für Grund und Boden, da zweiterer mit der Zeit nicht an Wert verliert. Dennoch
ist die Gebäudeabschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) über die Jahre der größte Bestandteil
der Steuerersparnis für Vermieter. Wichtig ist, dass die Immobilie zur Vermietung gedacht ist und
nicht privat genutzt wird. Ansonsten ist eine Abschreibung nicht möglich.
Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt bezüglich der Kosten des Gebäudes zu vermeiden, sollte man
den Kaufpreis von Grund und Boden schon im Kaufvertrag anteilig festlegen. Ist die Höhe dieses
Anteils realistisch und entspricht dem ortsüblichen Durchschnitt, wird das Finanzamt das in den
meisten Fällen gestatten. Akzeptiert das Finanzamt diesen Betrag jedoch nicht und setzt einen
niedrigeren Anteil mit der BMF Arbeitshilfe an, ist es oftmals zu empfehlen Einspruch einzulegen
oder gar im Zweifel Klage zu erheben. Das Finanzamt ist dann verpflichtet einen Gutachter zu
beauftragen, der den Wert des Gebäudes anteilig schätzt. Die Finanzbehörden dürfen sich, nach
einem Urteil des Bundesfinanzhofes von 2020, nicht ausschließlich auf den Wert der Arbeitshilfe
berufen.